北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

【资料图】

我居住山东三线城市，女儿来北京两年了，在互联网工作，正在办工作居住证，单身，工作地点亚洲金融大厦。暂不考虑学区房，首次购房预算资金一千二三百万。加上所有税费最多不超过一千四五百万，二室三室都可，最好2010年左右的房子。

我们看中世茂奥临花园周围，离她单位近，但商圈不繁华，她自己看好阳光上东周围。请问从增值和日后好置换的角度看买哪里好？还有什么更好的建议吗？现租住在东湖湾小区。

A：

1、更好的建议当然是东湖湾了，但看样子是想买自住为主的，那投资置换什么的就得往后排了。

2、世茂奥临就是挺典型的自住，周边的都差不多，大湖公馆什么的就更是自住为主了，其他的期望值别太高。当然也未必总是走弱，有可能在某一段时间内跟上大盘，只是之前这些年是弱点儿的，比东湖湾更弱点儿。

这里前几年曾经比东湖湾高出30%甚至更多的价格，现在落后了30%都不止了，都不太好聊什么增值，至少是不好比较。所以看自己重视什么吧，注重自住就买世茂奥临的，长期自住挺好的，经济实惠。

3、阳光上东应该稍微好些吧，也曾经是豪宅，都是名列豪宅榜单前几名的，甩出东湖湾好几条街，现在也逐渐倒挂了。自住合适吧，物业要是能提升些质量就更好了。租金应该也高，只不过是用升值慢换来的。主要是地段儿的原因，和项目本身的关系不是很大。

4、总之房子是用来住的，还是多考虑自住吧，比较一下物业服务。投资角度有可能阳光上东稍好些，但也别期望值太高，否则不会是现在的价格。

仅供参考。

二

Q:

我们是90+95后夫妻，后年才有要娃计划，父母给的婚房是德胜学区裕中东里（以前父亲单位分的房），全朝南62平米。上班距离近，在这里有固定车位，唯一不足之处就是房子实在太小了！考虑到目前学区房溢价较严重，您觉得有没有必要现在卖了这套去置换？

由于学区较好，考虑到未来孩子的教育问题，家人和朋友们都劝我们不要轻易换房。置换的话，预算1000-1100，要求环境好，人车分流，15年以内小区，您可不可以给些建议。

A：

1、要是我会换掉的，毕竟房子是用来住的，为了至少8年后才用的上的学位，耽误这么多年的居住体验我觉得不划算。

裕中是2014年成为学区房的，到现在正好八年。当时的价格和傍边的安贞西里一个价，现在同等面积能差出400万了吧？这400万就是学区溢价，闲置至少八年后才用得上，自己考虑一下值不值吧。

2、至于溢价部分的风险倒好说的多，毕竟德胜的学区好，过了高峰期也是别的学区受影响大，这种学区相对好一些。所以还是多从居住角度考虑吧，日子是自己过的，别人劝的都是要为孩子想，谁真的关心孩子父母啊。

3、至于换到哪儿，那更得看自己的喜好了，傍边的朝阳看呗，大多数小区都没溢价，正常的性价比。这问当地中介吧，我没房源。

仅供参考。

三

Q:

我一个人，想买个2居次新房自住，兼顾增值，预算首付200w，总价500-550w。朝阳CBD上班，平时地铁通勤，请问有推荐不？另外，这个预算差不多是我的极限了，可能还得靠各种借贷，有点担心现金流断掉，所以想请您帮忙推荐几档不同预算的小区。

A：

1、找房只能去中介，我没房源的，推荐不了。

2、200万一般最多能买到500的，也就是贷款300万。550总价的也是贷款300万，因为有9折的评估折扣，468万以上的贷款比例是60%，550*0.9*0.6=297万，还不如做低到468万呢。所以这还是先找个中介给做个预算吧，然后再说看什么房子。

3、另外这期望值高点儿了，500万之内的次新二居，单价基本就在6万或以下。如果在朝阳区，这价格像是增值好的吗？所以期望值别太高，越高越容易被忽悠了。

4、担心现金流断掉就少加杠杆呗，投资本来也不追求暴利，避险才是第一原则。预算只能自己做，我不知道什么总价的合适。

5、简单说吧，这需求也太笼统，一看就是刚有想法，还处在想法挺多的时候呢。先做预算，然后把需求理清楚，比如是自住为主还是投资为主，或者过几年是否置换，更重视通勤还是社区品质等等。自住是消费，增值是投资，在资金不多的情况下不可能兼顾，只能取舍。理清楚主要需求之后再考虑板块，最后是小区和具体房子，一步一步来。

仅供参考。

四

Q:

基本情况：公主坟附近上班，快30了，工作稳定，单身，总价400左右，想上车首套刚需小两居，目前区域锁定在丰台南三环和四环之间的区域。

问题1：塔楼和板楼保值、出手难度有区别吗？目前看了刘家窑、光彩家园、角门东里的塔楼，还有康泽园、嘉园二里、建欣苑等等的板楼，楼龄基本都在95-2000年之间。想知道这些区域、这种楼龄的板楼和塔楼，在保值和以后的出手难度上，会有明显的差异吗？

问题2：板楼一层的主要问题是什么，以后会很难出手吗？

问题3：除了丰台南三环附近，还有哪些区域推荐吗？

A：

1、当然有区别了，否则都叫楼房多省事啊。从自住角度无所谓，自己喜欢的就是最好的。投资角度一般首选板楼，然后再看塔楼，板楼在保值和出售流通性都略强一些。

打个比方吧，这就相当于找对象，这些年流行找苗条身材好的，虽然这些姑娘的条件高，但追求者就是多。而身材健壮是前些年的流行标准，虽然现在也嫁得出去，但追求者少看点儿，成次选了。

2、一层的问题，这明知故问了吧？采光、通风、隐私、安全、噪音、保温等方面和中间层都略有差距，楼房和平房的区别。未必很难出手，但一般是中间层的三倍时间以上吧。很多时候这都不是价格的原因，就是感兴趣的人少，算硬伤。

所以考虑好，确定自己就喜欢一层再买。尤其老房，本来流动性就弱，一层顶层的会更弱，如果在行情期间置换的话有可能吃亏。

3、除了南三环，西南三环呗，草桥和首经贸一带。还有西南四环，丰科园板块，9号线4号线到公主坟也方便吧？当然，注重自住就以南三环为主，经济实惠。有过几年置换的想法再多看看其他地方的。

仅供参考。

五

Q:

我当然知道马驹桥是洼地，现在问你的是能不能赌一把的问题。我最早就买的香雪兰溪，知道比亦庄的和望京的涨的慢，但是输的也不算多吧。所以要问的是现在换过去是不是合适？或者就在同小区或马驹桥再买一套，赌补涨是不是合适？

A：

1、愿意赌就赌，赌的事儿别人还能替自己做决定吗？在投资这种事儿上，能承担得起后果的就不叫赌，承担不起后果的才算赌呢。这不是已经十多年过去了吗，既然承担得起后果，那就再投一把玩玩儿呗。

2、输的不算多。如果是最早买的，那就是2008年吧，融科香雪兰溪8000多。同时期亦庄的林肯公园的住宅1万多点儿，望京的贵，融科橄榄城1.3万。

那现在香雪兰溪多少？不到4万吧，不到4倍；林肯公园7万多，7倍；融科橄榄城11万多，8倍多。同时期的100万，现在的价值是400，700和800多万的区别，要说也是不算太多。

3、现在换过去，肯定不太合适呗。假定同为100平米的房，当年换到林肯公园只用加20多万，首付添几万就够。现在得添300多万了，还不好贷款。望京更不合适了，两套马驹桥的两居价值700多万，而一套橄榄城的两居就得1200万，资金够吗？

4、那就在马驹桥再买一套呗，未必是补涨，而是看这里的发展，包括产业、交通和各种配套。确实不可能总是拉大差距，亦庄望京总有到瓶颈的时候，赌一把试试吧，只是时间短不了，弄不好又十年过去了。

仅供参考。

六

Q:

请问南三环赵公口和木樨园的发展潜力怎样？比如双城公寓，南曦大厦，自然美大厦等小区。目前看好的是自然美的两居室，108平的500万，然后双城公寓的要贵一些，同样户型的要600万了，请问从投资角度哪个更合适？

A：

1、南三环的发展潜力，应该不小吧。交通方便人口密集，关键是木樨园大红门还有大量的商业项目，待开发土地也多，都算潜力。这就看将来商务新区规划的执行情况吧，如果发展成新型商贸就会很好。只是这需要时间，我说不好什么时候能规划实现。

2、不过这说的是南三环的板块，具体到小区上可就得看自身性质和条件了。这仨项目都是公寓，从名字上就不像是“普宅”吧？双城公寓是住宅型的，中信的福利房，当年流行这种塔楼城市公寓。

南曦和自然美可就都是商务型的了，居住的功能弱，从一开始就是“大厦”的定位，没打算提升居住功能，也提升不了。这种产品在当年还算流行，但2008年之后就不受追捧了。

自然美就是那年的，台湾九鼎轩做的营销，卖万把块钱。到今天如果保值好的话至少应该在6万以上才合适，现在这才4万多，不太合适。在别人手里升值慢，怎么确定到你手里就能逆转呢？

3、总之这仨都是公寓，老塔楼，尤其后两个的居住体验更弱点儿。所以就算是板块真的有潜力，对于这种小区的拉动也不大。毕竟房子是用来住的，居住体验越好的才越值得投资。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！